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大家さん、オーナーさん必見!!

賃貸物件の退去時の原状回復はCHARMでコスト削減!

  このようなお悩みはありませんか?

  • 不動産賃貸経営で満室経営にもかかわらず、ほとんど利益が残らない

  • 管理会社からの原状回復の見積もりが高い。

  • 空室率を改善したい。

  • できるだけリフォーム費用を安くするために施主支給したい。

  • 原状回復にかかる施工期間を短縮して、早く入居募集をしたい。

1,満室経営でも、サラリーマン大家はあまり儲からない?

 

最近では書店に行けば不動産投資に関する書籍がずらりの並んでいるのに象徴されるように、サラリーマンで一棟アパートやマンションを購入して副業で不動産賃貸経営している人も珍しくなくなってきました。

不動産賃貸経営がサラリーマンの副業として人気がある要因として、

 

・物件を紹介してくれる不動産仲介業者、

・物件を管理してくれる不動産管理会社、

・期間限定で一括で借り上げてくれるサブリース会社など

 

賃貸経営をサポートする環境が整っているので、遠くに住んでいる人でも時間のない人でも運営できることが、他の事業にない不動産賃貸経営のメリットといえるでしょう。

しかし、東北に1棟マンションを持ち、年間家賃収入で年収1000万円の大家さんでも、実際は、税引き後の純利益ではあまり儲かっていないのが現状です。

 

年収1000万円はあくまで年間家賃収入の合計金額で、家賃収入=利益ではありません。

融資で購入していればローン返済金が毎月発生するのはもちろんのこと、それ以外にも管理会社に支払う毎月の管理費、共用部の電気水道代・清掃代、入居者募集の際の広告費、退去後の原状回復工事費、定期的な大規模修繕費、固定資産税、税理士費用など諸々の経費がかかり、その利益からまた諸々の税金がかかります。

 

人口減少が問題となっている現在の日本では、不動産賃貸経営で利益を残すことは非常に難しいと言われています。

利益をより多く残すためには他の事業と同様に、大家さんの経営力が必要です。

 

経営力は全て数字で表されます。

不動産経営において、手残りの利益を少しでも多くすることが目的の場合は、方法は3つあります。

 

①いかに(家賃)収入を増やすか

②いかに経費を減らすか

③いかに節税対策をするか

 

大まかにいえば「①-②ー③=手残り利益」という方程式になります。

 

「①いかに(家賃)収入を増やすか」の対策は、家賃をアップのためのリノベーション、空室率の改善、入居期間の改善などあります。

「②いかに経費を減らすか」の対策は、退去ごとにかかる原状回復費用のコスト削減、大規模修繕のコスト削減などあります。

「③いかに節税対策をするか」の対策は、法人設立の必要性などありますので信頼できる専門家と相談する必要があります。

 

CHARMはリフォーム業者として「②いかに経費を減らすか」の原状回復費用のコスト削減する方法についてご提案します。

 

2,リフォーム工事で収支が圧迫される本当の理由とは?

まずリフォームには大きく2種類あります。まずは、退去するたびに発生する原状回復工事。

もう一つは、建物の寿命を維持するために10年単位で発生する大規模修繕工事(外壁塗装、防水工事など)です。

 

この2つのリフォームコストが収支が圧迫して、当初のシミュレーションほど利益が残らない、借入金のリスクが大きい割には最終的な利益が残らないということになってしまいます。

 

リフォームコストにより利益が残らない大家さんが多い本質的な理由はずばり、

「大家さんと業者は利益が相反している立場にいる」ということです。

 

大家さんと不動産賃貸経営をサポートする業者の究極の目的(仕事)は下記のとおりです。

 

・大家さんの目的⇒賃貸経営で少しでも多く利益を残すこと。

・建築業者の目的⇒1円でも高く建築契約を請け負うこと。

・不動産仲介業者の目的⇒1円でも多く仲介手数料を得ること。

・不動産管理会社の目的⇒毎月の管理費用を得ること。

・リフォーム会社の目的⇒できるだけ高利益の工事を受注すること。

 

当たり前のことですが、自分が働いている会社の利益を追求していかないと未来がありません。

 

つまり、大家さんの利益が残るということは、業者の利益が減るということであり、

大家さんの利益が減るということは、業者の利益が残るということです。

 

ほとんどの業者さんは大家さんの利益には全く関心がありません。

まずは大家さんの立場に立ってアドバイスできるような業者さんを見つけて、

長く賢く付き合っていくことが重要です。

 

またリフォームコストが予想以上にかかるその他の理由としては、

 

・賃貸住宅紛争防止条例が施行により、敷金を原状回復に充てることが厳しくなった

・敷金・礼金が下落傾向にある(ゼロゼロ物件が当たり前)

・入居者の平均居住期間の短縮化

などが挙げられます。

これらは大家さんにとってみると単純に「収入が減って、支出が増えている状態」です。

今の時代、満室経営でも儲かっていない大家さんが多いのは、

このような要因が大きく関係しているように見えます。

大家さんが少しでも多くの手残り利益を残すためにも、

費用対効果(コストパフォーマンス)が高いポイントにはしっかりと投資して、

逆に費用対効果が低いポイントには徹底的に節約していくという経営力が必要になってきます。

 

3,退去後の原状回復工事はどの程度が適正か?

退去後のリフォームにも様々なリフォームがあります。

 

● 原状回復リフォーム⇒物件を元の状態に戻す。
● 部分リフォーム⇒水回りやリビングなど、一部の空間だけをリニューアルする。
● フルリフォーム⇒今の間取りは変更せずに、全ての設備・内装をリニューアルする。
● リノベーションリフォーム⇒壁や床などを一度全て撤去して、理想の間取りに作り変える。

 

どの程度リフォームするかは、「どのくらい仕上げるとどれだけ賃料がとれるか?」つまり費用対効果で判断するということが必要です。

 

ただ、基本的にはどんなに素晴らしいリフォームをしても賃料を大幅に上げることは非常に難しいとされています。仮に100万円かけてフルリフォームしても、その投資に見合うだけの家賃アップができなければ意味がありません。

 

また大家さん目線でのリフォームはあれこれとアップグレードしてしまいがちです。

費用対効果を考えて、あまり効果がないものはやらないようにするべきです。

 

あくまで不動産投資の目的は利益を残すことです。儲からない不動産投資ではやる意味がありません。

家賃設定を相場よりも高めにして、空室期間が長くなるよりも、

次の入居者が決まる最低限の原状回復工事で済ませて、適正な家賃相場で早く次の入居者が決まるというのが望ましいです。

 

では入居者が決まる最低条件とは?

「壁紙がキレイで、壊れている箇所がなく、清潔感があること」

これが最低条件だと思います。

 

仮にキッチンの壁紙が油で汚れていたり、冷蔵庫、電気、洗濯機などの家電の跡が残っていれば、

内見者にマイナスのイメージを与えてしまいます。

 

「人は見た目が9割」と言われるようですが、

賃貸住宅の場合も見た目(内装、外装)の印象が大事です。

特に内見して一番多く目に入るのは壁紙(クロス)です。

壁紙がキレイかどうかは内覧者にとって非常に重要なポイントとなります。

 

また、キッチン、トイレ、お風呂などの水回り設備も大事なポイントです。

必要に応じてプロの清掃業者にクリーニングをお願いして、

最低限の汚れや臭い対策を行いましょう。

4,原状回復工事でコスト削減する方法

一般に壁紙(クロス)の寿命は10年と言われています。

日本で使われている壁紙の90%以上がビニールクロスと言われるものですが、

しっかりとメンテナンスを行えば、15年、20年と問題なく使えます。

 

ただ管理会社などに原状回復を依頼している場合、まだまだ使える壁紙でも多少の汚れがあれば

新品に張り替える見積りがほとんどです。

(ほとんどの不動産管理会社は、壁紙の汚れに対して新品に張替えるという発想しか持っていないのが現状です。)

 

日本賃貸住宅管理協会が公開している「平均居住期間データ」では、

4年以内での転居率が70%を超えています。

1ルームや1DKなどの単身向け賃貸物件なら、さらに平均居住期間は短くなると思います。

 

つまり、「壁紙は少なくても10年は使えるのに、退去毎(2年~4年)に新品に張替えている」のが現状です。

この壁紙の寿命と平均居住期間のギャップにコスト削減の余地があります。

もちろん、ワンルームではなく、1LDKやファミリー向けの間取りやキッチンやトイレなど入れた場合なら、さらに多くのコスト削減が期待できます。

張替えを全てクロスコーティングになるというのは、現実的には難しいかもしれません。

ペットなどが破いてしまったり、補修面積が大きい壁紙はクロスコーティングではカバーしきれない部分があります。

「クロスコーティング」と「張替え」を上手に組み合わせることで、原状回復工事において長期的にはだいぶコスト削減が期待できると思います。

 

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